再建築不可物件の売却｜5つの出口と解体の落とし穴

不動産会社に「これは売れません」と言われた——その言葉の実際の意味は、「うちが仲介しても手数料に見合わないので扱いません」です。物件に出口がないからではありません。

再建築不可物件の成約価格は低く、仲介手数料は数万円から十数万円にしかなりません。一方で、調査や契約書作成の手間は数千万円の物件と変わらない。割に合わないから断っている、というだけの話です。

出口は5つあります。この記事では、隣地売却、接道の是正、買取業者、引き取りサービス、国庫帰属という5つのルートと、絶対に解体してはいけない理由を、実務ベースで整理します。

結論：売れないのではなく、「一般の仲介システムに乗らない」だけ

不動産会社に「これは売れません」と言われた経験があるかもしれません。しかしその言葉の実際の意味は、こうです。

「うちが仲介しても、手数料に見合わないので扱いません」

再建築不可物件の成約価格は低く、仲介手数料は数万円から十数万円にしかなりません。一方で、現地調査、境界確認、契約書作成、重要事項説明の手間は、数千万円の物件と同じか、それ以上かかります。しかも、越境や境界紛争といった法的な火種を抱えていることが多く、数年後にトラブルへ巻き込まれるリスクもある。

割に合わないから断っている。物件に出口がないからではありません。

出口は5つあります。手残りの多い順に並べると、以下のとおりです。

出口	想定される手残り	難易度	所要期間
① 隣地所有者への売却	最も高い（相場に近づく可能性）	中	3か月〜1年
② 接道を是正して再建築可にする	高い（資産価値が跳ね上がる）	高	6か月〜2年
③ 訳あり物件専門の買取業者	相場の2〜5割	低	数日〜1か月
④ 引き取りサービス	マイナス（20万〜80万円の持ち出し）	低	1〜2か月
⑤ 相続土地国庫帰属制度	マイナス（負担金＋解体費）	高	8か月〜1年

以下、順に解説します。

1. なぜ再建築ができないのか（接道義務）

建築基準法43条は、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定めています。これを接道義務といいます。

この要件を満たさない土地には、原則として建物を建てられません。既存の建物は「既存不適格建築物」として存在を認められますが、取り壊せば二度と建てられない。これが再建築不可物件です。

典型的なパターン

パターン	内容
旗竿地の竿部分が狭い	通路部分の幅が2m未満
道路の幅員が4m未満	前面道路が2〜3mの位置指定道路以前の古い道
私道にしか接していない	その私道が建築基準法上の「道路」ではない
囲繞地（袋地）	他人の土地に囲まれ、公道に接していない
道路に一切接していない	接道ゼロ

自分の土地がどのパターンかを確認する方法

1. 市区町村の建築指導課へ行き、前面道路が建築基準法上の道路か、何号道路かを確認する（多くの自治体で「道路種別図」を公開しています）
2. 法務局で公図と地積測量図を取得し、接道幅を確認する
3. 現地で、実際の通路幅を巻尺で測る

「なんとなく再建築不可だと聞いている」という状態のまま処分を検討している方が非常に多い。まずこの3ステップで、正確な状態を確定させてください。次にどの出口を選ぶかが、ここで決まります。

2. 出口① 隣地所有者への売却（最優先で検討すべき）

隣地の所有者は、あなたの土地の最も高い評価者である可能性があります。

理由は単純です。あなたの土地と隣地を合わせることで、隣地所有者の土地が接道義務を満たし、再建築可能になることがあるからです。

何が起きるか

• 隣地単独では40坪・再建築不可だった土地が、あなたの20坪を足して60坪・再建築可になる
• その瞬間、隣地所有者の資産価値そのものが跳ね上がる
• 市場で「価値ゼロ」とされたあなたの土地が、隣地所有者にとっては数百万円の価値を持つ

不動産市場では値がつかない土地が、特定の一人にとってだけ高い価値を持つ。これは珍しいことではなく、再建築不可物件の処分における最も有利なルートです。

打診の実務手順

ステップ1：先に境界を確定させる

境界が曖昧なまま話を持ちかけると、相手は必ず引きます。「どこからどこまでを買うのか分からない土地」を買う人はいません。

土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量を行って境界標を設置します。費用は30万〜60万円（隣接地権者の数、官民境界の有無で変動）。所要期間は2〜4か月。

「先に30万円払うのは嫌だ」と思うかもしれませんが、これは投資です。境界確定済みの土地は、隣地売却でも買取業者への売却でも、価格が上がります。

ステップ2：登記簿で隣地所有者を特定する

登記簿上の住所が古い場合があります。所有者本人が既に亡くなり、相続登記が未了というケースも多い。その場合、相手方も同じ問題を抱えていることになります。

ステップ3：書面で打診する

いきなり訪問しない。口頭のやり取りは記録が残らず、「言った・言わない」の原因になります。

書面に記載すべき内容：

• 土地の所在、地番、地積
• 境界確定済みであること（測量図を添付）
• 売却の意向があること
• 想定価格（または「価格はご相談」）
• 売却が難しければ、贈与（無償譲渡）も検討可能であること
• 連絡先と、回答期限

ステップ4：無償譲渡も選択肢に入れる

売却が成立しなくても、無償で引き取ってもらえれば十分な成果です。年間の維持費が20万円なら、今後30年で600万円。それを消せるなら、売却価格ゼロでも合理的な取引です。

なお、無償譲渡の場合、受け取る側に贈与税が発生します。相続税評価額をもとに計算されるため、「タダなのに税金がかかる」という状況になる。これを隠して話を進めると、必ず後で破談します。最初に伝えてください。

3. 出口② 接道を是正して「再建築可」にする

最も手残りが大きいのがこのルートですが、難易度も高い。

方法1：隣地の一部を買う

接道幅が1.8mで、あと20cm足りない――というケースは実際にあります。この場合、隣地の一部（数㎡）を買い取れば、接道義務を満たし、再建築可能な土地に生まれ変わります。

数十万円の出費で、土地の価値が数百万円上がる。費用対効果が最も高い投資です。

方法2：建築基準法43条2項2号の許可（旧43条但し書き）

接道義務を満たしていなくても、特定行政庁の許可を受ければ建築が可能になる制度があります。

• 敷地の周囲に広い空地があること
• 建築審査会の同意を得ること（包括同意基準に適合すれば審査会を経ずに許可される場合もあります）

自治体ごとに「包括同意基準」が定められており、これに適合すれば比較的スムーズに許可が下りることがあります。まず建築指導課で、包括同意基準の内容を確認してください。

許可が下りれば、その土地は事実上「再建築可能」になり、評価額が一変します。

方法3：私道の通行・掘削承諾を取る

前面が私道の場合、その私道の所有者から通行承諾・掘削承諾を書面で取得しておくだけで、買主が住宅ローンを組める可能性が出てきます。承諾書がないと、金融機関が担保評価を出せず、買い手が現金購入層に限定されるためです。

承諾書1枚で買い手の母集団が10倍になることがあります。費用はほぼゼロ、効果は絶大です。

4. 出口③ 訳あり物件専門の買取業者

一般の不動産会社が扱わない物件を、専門に買い取る業者が存在します。

なぜ彼らは買えるのか

• リフォームして賃貸に出すノウハウを持っている（再建築はできなくても、既存建物の改修は可能）
• 隣地と交渉して価値を上げるノウハウを持っている
• 現金で買うため、住宅ローンの審査が不要
• 自社で契約不適合責任のリスクを引き受ける

価格の目安

再建築可の場合の相場の2〜5割です。低いですが、最短で数日〜1か月で現金化できます。

相見積もりが必須

買取価格は業者によって倍近い差がつきます。理由は、業者ごとに再販の出口が違うためです。賃貸再生が得意な業者、隣地交渉が得意な業者、資材置場として転売する業者――それぞれ算定の前提が違います。

必ず3社以上に査定を依頼してください。1社だけで決めると、数十万円から百万円単位で損をします。

確認すべきこと

• 買取後の契約不適合責任は免責になるか（免責でないと、後日請求されるリスクが残る）
• 残置物の撤去は業者負担か
• 決済までの期間
• 仲介ではなく「買取」であることの明記（仲介だと、買い手が見つかるまで話が進みません）

5. 出口④ 引き取りサービス

「お金をもらう」のではなく、処分費用を払って引き取ってもらう民間サービスです。

費用の目安

20万〜80万円程度（物件の状態、地域、建物の有無によって変動）。

心理的な抵抗と、経済的な合理性

「タダで渡すどころか、金を払って手放すのか」という抵抗は当然です。しかし、比較すべきは以下です。

	引き取りサービス	保有し続ける
初期費用	50万円	0円
年間コスト	0円	固定資産税＋草刈り＋保険で年10万〜30万円
30年間の総額	50万円	300万〜900万円
賠償リスク	なし	倒壊・落下による損害賠償（上限なし）
子・孫への承継	なし	あり

50万円で、数百万円の将来債務と、上限のない賠償リスクと、子孫への負の承継を、まとめて消す。これが引き取りサービスの本質です。

契約前に必ず確認すること

• 所有権移転登記まで完了させる契約になっているか（「引き取ります」と言って登記を移さない業者が存在します。登記が残っていれば、法的な所有者は依然としてあなたです）
• 追加請求が発生する条件
• その業者が、引き取った土地をどう処理するのか（不法投棄や違法な転売の温床になっていないか）
• 契約書に、引渡し後の一切の責任を負わない旨が明記されているか

「無料で引き取ります」という業者には特に警戒してください。無料で引き取れる土地なら、そもそも市場で売れています。

6. 出口⑤ 相続土地国庫帰属制度

2023年4月27日施行の制度です。一定の負担金を納めることで、相続または遺贈により取得した土地の所有権を国に帰属させることができます。

申請できない土地（却下事由）

• 建物が存する土地（＝更地であることが必要）
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人による使用が予定されている土地（通路、墓地、境内地、水路など）
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明らかでない土地、所有権の存否・帰属・範囲について争いがある土地

承認されない土地（不承認事由）

• 崖（勾配30度以上かつ高さ5m以上）があり、管理に過分な費用・労力を要する土地
• 工作物、車両、樹木その他の有体物が地上に存する土地
• 除去しなければ管理・処分ができない地下の有体物（廃材、浄化槽、井戸など）がある土地
• 隣接地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地

費用

項目	金額
審査手数料	土地一筆あたり14,000円
負担金	原則20万円（宅地・田畑等は面積に応じて算定される場合あり）
前提となる解体費用	木造30坪で90万〜150万円
境界確定測量	30万〜60万円
合計	140万〜230万円

現実的な評価

「国が引き取ってくれる」という言葉の印象に反して、ハードルは非常に高い制度です。建物を解体し、境界を確定し、地下の埋設物も除去した上で、20万円を払う。総額で140万円以上かかります。

この金額を投じるなら、まず引き取りサービス（20万〜80万円）を検討すべきです。国庫帰属が意味を持つのは、「建物がない更地で、境界が確定済みで、引き取り業者も断る土地」という、かなり限定された場面です。

7. 【最重要】解体してはいけない理由

「更地にしたほうが売れるのでは」――これは、再建築不可物件においては明確な誤りです。

理由1：二度と建てられなくなる

現に建物が存在していれば、その建物をリフォームして住む、貸す、という活用の道が残ります。解体した瞬間、その土地は何も建てられない土地になります。用途は、駐車場、資材置場、家庭菜園に限られる。買い手の母集団が激減します。

理由2：固定資産税が上がる

住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1になります。解体して更地にすると、この特例が外れ、翌年から土地の固定資産税が最大で約6倍になります。

売れないまま、税金だけが上がる。最悪の展開です。

理由3：解体費用が回収できない

木造30坪で90万〜150万円。狭い道路で重機が入らなければ、手壊し作業になり1.5〜2倍。この費用を上乗せして売れる保証はどこにもありません。

例外：解体すべきケース

• 倒壊の危険があり、近隣に実害が出そうな場合（賠償リスクのほうが大きい）
• 国庫帰属制度を使うことが確定している場合（更地が要件）
• 隣地所有者が「更地なら買う」と明言している場合（この場合、解体費用の分担を交渉する）

いずれも、買い手・引き取り手が決まってから解体するという順序です。解体を先行させないでください。

8. 「負動産」を「収益物件」に変える逆転手

処分を急がないなら、収益化してから売るという選択肢があります。

再建築はできませんが、既存建物のリフォームによる活用は可能です。

• 賃貸として貸す（家賃3万〜6万円でも、10年で360万〜720万円）
• 倉庫・トランクルームとして貸す
• 駐車場、資材置場として貸す

そして、「月々◯万円の家賃収入がある」という実績（エビデンス）ができた瞬間、その物件は「負動産」ではなく「利回り◯%の収益物件」として売却できるようになります。

利回りで評価される市場では、再建築不可であることのマイナスは、利回りの高さで相殺されます。家賃4万円（年48万円）の物件が、利回り15%で評価されれば、売却価格320万円です。

これは時間のかかる戦略ですが、手残りは最も大きくなり得ます。

9. 処分にかかる費用の全体像

項目	金額の目安
境界確定測量	30万〜60万円
残置物の撤去	10万〜50万円
建物解体（必要な場合のみ）	90万〜150万円
登録免許税・登記費用	数万円〜
引き取りサービス利用料	20万〜80万円
国庫帰属の審査手数料＋負担金	21.4万円〜

これらを「損失」と見るか、「将来の数百万円の損失を消すための必要経費」と見るか。ここが分かれ道です。

9. 売り出す前にやるべき3つの下準備

同じ物件でも、下準備の有無で買取価格が数十万円変わります。

① 境界を確定させる

繰り返しになりますが、これが最重要です。境界未確定の土地は、買主にとって「後で隣人と揉める可能性のある土地」であり、そのリスク分だけ価格を下げられます。

費用30万〜60万円、期間2〜4か月。先に投じる価値のある唯一の費用です。

② 私道の通行・掘削承諾を書面で取る

前面が私道の場合、その所有者から以下の承諾を書面で取得します。

• 通行の承諾（車両の通行を含む）
• 給排水管・ガス管の埋設および掘削の承諾
• 将来、第三者に譲渡した場合も承諾が承継される旨

この書面があるかないかで、買主が住宅ローンを組めるかどうかが変わります。費用はほぼゼロ、効果は数百万円です。

私道所有者が複数いる場合、全員から取得する必要があります。時間はかかりますが、着手する価値があります。

③ 残置物を撤去する、または撤去費用を明示する

家具・家電・生活用品が残ったままだと、買取業者は「撤去費用が読めない」というリスクを価格に織り込みます。実際の撤去費用が20万円でも、査定では50万円分を差し引かれることがあります。

自分で撤去するか、少なくとも現地を見せて撤去範囲を明確にする。これだけで査定額が改善します。

10. 査定を取るときの実務

相見積もりの取り方

必ず3社以上に依頼してください。1社だけで決めると、確実に損をします。

依頼時に伝えるべき情報：

• 再建築不可であること（隠すと後で契約解除になります）
• 接道の状況（幅員何m、何m接道しているか）
• 境界の確定状況
• 残置物の有無
• 現在の使用状況（空き家か、賃貸中か）

査定額を比較するときの注意点

「査定額」と「実際に振り込まれる額」は違います。以下を必ず確認してください。

確認項目	なぜ重要か
仲介か買取か	仲介だと、買い手が見つかるまで売れません
仲介手数料の有無	買取なら不要。仲介なら成約価格の3%+6万円+消費税
残置物の撤去費用の負担	買主負担か、売主負担か
契約不適合責任の免責	免責でないと、引渡し後に請求される可能性
決済までの期間	「買います」と言ってから3か月待たされることがある
契約時と決済時の価格が同じか	契約後に「調査したら想定より悪かった」と減額してくる業者がいる

最後の項目が特に重要です。契約後の減額交渉を封じる条項が契約書に入っているかを確認してください。

11. 売却したときの税金

再建築不可物件でも、売却して利益が出れば譲渡所得税がかかります。

譲渡所得の計算

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費が分からない場合の「5%ルール」

相続した物件で、親がいくらで買ったか分からない――というケースは非常に多い。

この場合、譲渡価額の5%を取得費とみなすことができます（概算取得費）。

しかし、これは不利な計算です。300万円で売った場合、取得費はわずか15万円とみなされ、譲渡所得は285万円。ここに税率がかかります。

購入時の売買契約書が残っていないか、必ず探してください。実家の権利証と一緒に保管されていることが多い。契約書が見つかれば、税額が数十万円変わります。

税率

所有期間	区分	税率（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

相続した物件の場合、被相続人が所有していた期間を引き継ぎます。親が30年持っていた物件を相続した翌年に売っても、長期譲渡所得（20.315%）です。

なお、一定の要件を満たす場合には特別控除の適用がある場合があります。適用の可否は税理士に確認してください。

12. よくある失敗パターン

#	失敗	結果
1	買い手が決まる前に解体した	税金が約6倍に上がり、活用の道も消えた
2	1社だけの査定で売った	他社なら倍の価格がついた
3	再建築不可であることを隠して売った	引渡し後に契約解除・損害賠償
4	境界未確定のまま隣地に打診した	「よく分からない土地は要らない」と断られた
5	「無料で引き取ります」に応じた	所有権移転登記がされず、法的にはまだ自分の物件のまま
6	相続登記をせずに売ろうとした	名義人が故人のままでは売却できず、そこから半年かかった

よくある質問

Q. 不動産会社に「売れない」と言われました。もう手はありませんか？

A. その会社が扱えないだけです。訳あり物件専門の買取業者、隣地所有者、引き取りサービスという、一般の仲介とは別のルートが3つ存在します。まず隣地所有者への打診から始めてください。最も手残りが大きい可能性があります。

Q. 隣の人と仲が悪く、交渉できません。

A. 直接交渉せず、書面で打診してください。それでも進まない場合、不動産会社や行政書士を介した書面のやり取りに切り替えます。感情的な対立と、経済的な利益は別の話です。「あなたの土地の価値が上がる提案です」という一点に絞って伝えれば、態度が変わることは珍しくありません。

Q. 自治体に寄付できませんか？

A. 原則として受け付けられません。自治体にとって、管理コストのかかる土地を受け取るメリットがないためです。ただし、その土地が公道の拡幅に必要である、避難路や公園として公共の利益に資する、といった事情があれば受理される可能性はあります。資産管理課に相談する価値はありますが、期待値は低く見積もってください。

Q. 相続放棄すれば手放せますか？

A. 相続放棄は「その相続に関する全ての財産」を放棄するものです。この土地だけを放棄して、預金や他の不動産だけを受け取ることはできません。また、期限は自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月です。さらに、放棄しても、放棄の時に現にその財産を占有していた場合には、相続人等に引き渡すまで保存義務が残ります（民法940条）。

Q. 建物が古すぎて、リフォームも無理そうです。

A. その場合、選択肢は買取業者・引き取りサービスの2つに絞られます。買取業者に3社査定を出し、すべて断られたら引き取りサービスへ。この順序で進めてください。解体を先行させないことだけ、守ってください。

まとめ：出口のない不動産は存在しない

再建築不可物件の処分で行き詰まる人は、たいてい「一般の不動産会社にだけ相談して、断られて、止まっている」状態です。

一般の仲介システムは、手数料に見合う物件しか扱いません。それは物件の価値の問題ではなく、業界の収益構造の問題です。

出口は5つあります。

1. 隣地所有者への売却 ― 最も高く売れる可能性
2. 接道の是正 ― 最も価値が上がる
3. 買取業者 ― 最も早い
4. 引き取りサービス ― 確実に手放せる
5. 国庫帰属 ― 更地・境界確定済みの土地のみ

そして、解体は最後の手段です。買い手・引き取り手が決まる前に更地にすると、税金が上がり、活用の道が消え、状況は悪化します。

最初にやるべきことは、建築指導課で前面道路の種別を確認することです。そこで「43条2項2号の許可が下りる可能性がある」と分かれば、この物件は再建築可の土地に化けます。すべてはそこから始まります。

【当事務所の対応範囲】

契約書・覚書の作成、隣地所有者への通知書面の作成、権利関係の調査（登記簿・公図・道路種別の確認）、農地転用の許可申請、相続土地国庫帰属の承認申請に係る書類作成。

境界確定測量は提携土地家屋調査士、登記は提携司法書士、43条許可申請は提携建築士、隣地所有者と紛争がある場合は提携弁護士へお繋ぎします。

初回相談：◯◯分／◯◯円

権利関係調査：◯万円〜

標準的な所要期間：調査2〜4週間／境界確定を含む場合2〜4か月