賃貸物件で民泊はできる？又貸しの可否と失敗しない始め方【2026年版】

「副業で民泊を始めてみたいけれど、そもそも借りている部屋でもできるの？」「又貸しは違法だと聞いたことがあるけど、自分のケースは大丈夫なのかな……」——そんな疑問やモヤモヤを抱えていませんか。

物件を持っていなくても、賃貸物件を上手に活用して民泊を始める方法はちゃんとあります。ただし、やり方を間違えると契約解除や罰則といった大きなトラブルにつながってしまうのも事実です。大切なのは「合法的に、正しい手順で始めること」。ここさえ押さえれば、副業として民泊にチャレンジするハードルはぐっと下がります。

この記事では、賃貸物件で民泊ができるのかという結論から、合法的に始める3つの方法、スタート前に必ず確認したいチェックポイント、そして「やってはいけない無断民泊のリスク」までを、はじめての方にもわかりやすく解説します。読み終えるころには、あなたの状況で民泊ができるのか、次に何をすればいいのかがはっきりイメージできるはずです。

結論：賃貸物件でも民泊はできます。ただし「貸主の承諾」が絶対条件

先に結論からお伝えします。賃貸物件でも民泊を始めることは可能です。ただし、そこには欠かせない条件があります。それが「物件オーナー（貸主）の承諾」と「行政への届出」です。

「物件を買うお金はないけれど、賃貸なら始められそう」と考える方は年々増えています。実際、自己資金を抑えてスタートできるのは賃貸民泊の大きな魅力です。ただ、その手軽さゆえに、ルールを知らないまま見切り発車してしまう人がいるのも事実。だからこそ、最初に「何が必要で、何がNGなのか」を正しく押さえることが、安心して始めるための近道になります。

なぜオーナーの承諾が必要なのでしょうか。一般的な賃貸借契約では、借りた部屋を第三者に貸す「転貸（又貸し）」が原則として禁止されています。民泊は、不特定多数のゲストに部屋を貸し出す行為そのものなので、これがまさに「転貸」にあたります。つまり、契約上の用途を変えることになるため、貸主の同意なしに進めることはできないのです。

「黙っていればバレないのでは？」と考えてしまう方もいますが、後ほど詳しく解説するとおり、これは非常にリスクの高い行為です。まずは「賃貸でもできる。ただし正攻法で」という大前提を頭に入れておきましょう。

ここで言葉の整理もしておきます。「又貸し」とは、借りた部屋を貸主の許可なく第三者に貸すことです。許可があれば「転貸」として認められますが、無断だと契約違反になります。民泊はこの転貸の一種にあたるため、貸主の同意が出発点になるわけです。

もう一つ知っておきたいのが、民泊には大きく2つの制度があるという点です。1つは住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出制の民泊で、年間180日までの営業が認められます。もう1つは旅館業法に基づく簡易宿所などで、こちらは許可制ですが営業日数の上限はありません。副業として賃貸で始める場合、多くは前者の民泊新法を選ぶことになります。どちらの制度で運営するかによって手続きやルールが変わるため、最初に方向性を決めておくとスムーズです。

賃貸物件で民泊を始める3つの方法

「貸主の承諾が必要なのはわかったけれど、具体的にはどう進めればいいの？」という方のために、賃貸物件で民泊を始める現実的な3つの方法を紹介します。それぞれメリット・デメリットが異なるので、ご自身の状況に合うものを選んでみてください。

方法1：今住んでいる（借りている）物件のオーナーに許可をもらう

もっともシンプルなのが、現在借りている物件のオーナーに「民泊として使いたい」と相談し、転貸（民泊運営）の承諾をもらう方法です。承諾が得られれば、契約に「民泊利用を認める」旨の特約を追加してもらいましょう。口約束ではなく、必ず書面に残しておくことが後々のトラブル防止につながります。

交渉のコツは、オーナー側のメリットを一緒に伝えることです。たとえば「空室期間が減る」「家賃を上乗せしてもよい」「近隣対応や清掃は責任を持って行う」といった提案があると、前向きに検討してもらいやすくなります。とはいえ、騒音や近隣トラブルを懸念して断られるケースも多いため、過度な期待は禁物です。

書面に残しておきたいのは、「民泊（住宅宿泊事業）としての利用を認める」という一文、家賃や原状回復の条件、トラブル時の責任の所在などです。ここを曖昧にしたまま始めると、あとから「そんな話は聞いていない」と言われ、関係がこじれる原因になります。少し手間でも、最初にきちんと取り決めておくことが、長く安心して続けるための保険になります。

方法2：はじめから「民泊可・転貸可」の物件を借りる

最近は、最初から民泊運営を前提とした「民泊可物件」「民泊許可物件」と呼ばれる物件が流通しています。最初から転貸が認められているため、オーナー交渉の手間がなく、もっともトラブルになりにくい方法といえます。

ただし、数はまだ多くなく、人気エリアでは競争率が高めです。また「民泊可」とうたっていても、自治体の届出が通る立地・用途になっているかは別問題なので、契約前の確認が欠かせません。物件情報だけで判断せず、後述のチェックポイントと照らし合わせて選びましょう。

探し方としては、民泊物件を専門に扱う不動産会社や、民泊運営をサポートする会社に相談するのが近道です。一般のポータルサイトには「民泊可」と明記された物件が出てこないことも多く、専門のネットワークを持つ相手に聞いたほうが、条件に合う物件に出会いやすくなります。「どんな物件なら届出が通るのか」という目線を持つプロに相談することで、遠回りせずに済みます。

方法3：サブリース（マスターリース）契約を活用する

サブリースとは、オーナーから物件を一括で借り上げ、それを転貸・運用する契約形態です。民泊の文脈では、運営者がオーナーと「転貸を前提としたマスターリース契約」を結び、その物件で民泊を運営します。契約の段階で転貸が織り込まれているため、合法的かつ安定的に運営しやすいのが特長です。

一方で、毎月の借り上げ家賃が固定費としてかかるため、稼働が落ちた月でも支払いが発生します。収益のシミュレーションをしっかり立ててから契約することが大切です。

たとえば家賃が月10万円の物件を借り上げ、清掃費や光熱費、プラットフォーム手数料などの経費が月5万円かかると仮定します。この場合、毎月15万円を超える売上をコンスタントに出せて初めて利益が残ります。180日制限のなかでこの数字を達成するには、稼働率と単価の設計が欠かせません。「なんとなく儲かりそう」で始めず、数字で判断する姿勢が成功の分かれ目になります。

賃貸で民泊と普通の又貸し、どちらが得？収益の考え方

「民泊と、普通に借りて転貸するのとでは、どちらが儲かるの？」という疑問もよく聞かれます。結論から言うと、それぞれ性格が違うため、一概にどちらが得とは言えません。ざっくり比較すると次のようになります。

項目	民泊運営	通常の転貸（賃貸）
収益性	稼働すれば高くなりやすい	家賃ベースで安定
手間	清掃・ゲスト対応など多い	比較的少ない
収入の安定性	季節や予約に左右される	毎月一定で読みやすい
規制	180日制限など多い	少ない

観光需要が見込めるエリアで、運営の手間をかけられる（または任せられる）なら民泊の収益性は魅力的です。反対に「とにかく安定収入がほしい」「手間をかけたくない」という方は、通常の賃貸のほうが向いているかもしれません。ご自身の目的とライフスタイルに合わせて選びましょう。

なお、訪日外国人観光客の増加を背景に、宿泊施設の需要は依然として高い水準にあります。ホテルの予約が取りにくいエリアや、家族・グループで一棟を使いたいニーズなど、民泊ならではの強みが活きる場面は少なくありません。だからこそ、しっかりルールを守って参入すれば、賃貸物件を使った民泊は副業として十分に戦える選択肢といえます。

3つの方法を整理すると、次のようになります。

方法	特徴	向いている人	難易度
① オーナーに許可をもらう	今の物件をそのまま活用できる	すでに良い物件を借りている人	中
② 民泊可物件を借りる	交渉不要で始めやすい	これから物件を探す人	低
③ サブリースを活用	合法・安定だが固定費あり	本格的に事業化したい人	中〜高

始める前に必ず確認したい4つのチェックポイント

オーナーの承諾が得られても、それだけで民泊が始められるわけではありません。民泊にはいくつかの法律やルールが関係します。「契約はOKだったのに、いざ届出をしたら通らなかった」という事態を避けるためにも、以下の4つは契約前に必ず確認しておきましょう。ここを丁寧に押さえておくかどうかで、スムーズに開業できるかが大きく変わります。

① 用途地域（住居専用地域は営業時間が制限されることも）

物件がどの「用途地域」にあるかは非常に重要です。とくに住居専用地域では、自治体の条例によって民泊の営業できる時間帯や曜日が制限されているケースがあります。たとえば「平日は営業不可、週末のみ」といった独自ルールを設けている地域もあります。立地によって収益性が大きく変わるため、まずは物件所在地の自治体ルールを確認しましょう。

近年は観光地や大都市を中心に、自治体ごとの上乗せ規制が強まる傾向にあります。同じ「23区内」でも、区によって営業可能な日数や曜日がまったく違うことも珍しくありません。物件のエリアを決める前に、その自治体の最新ルールを必ずチェックしておくことが、後悔しないための第一歩です。

② マンションの管理規約

分譲マンションの一室を賃貸で借りている場合、オーナーがOKでも「マンションの管理規約」で民泊が禁止されていれば運営できません。近年は多くのマンションが管理規約で民泊を明確に禁止しています。逆に、規約に民泊を認める条文がなければ「グレー」ではなく「できない前提」で考えるのが安全です。管理規約は契約前に必ず取り寄せて確認してください。

もし規約に民泊禁止の記載がない場合でも、油断は禁物です。管理組合の総会で後から禁止が決議されると、運営を続けられなくなる可能性があります。初期投資をして始めたのに途中で運営できなくなる、という事態は避けたいところ。可能であれば、管理組合の方針も事前に確認しておくと安心です。

③ 民泊新法の届出と「年間180日」ルール

住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に基づく民泊は、行政への届出が必要です。そして大きな制約となるのが、年間の営業日数が180日までに制限されている点です。家賃が高い都市部では、この180日制限のなかで利益を出す設計が欠かせません。さらに自治体によっては、この180日にさらに上乗せした独自の日数制限を設けている場合もあるため注意しましょう。

「もっと多くの日数を稼働させたい」という場合は、旅館業法の簡易宿所として許可を取る道もあります。こちらは日数制限がない代わりに、設備や構造の要件が厳しくなります。賃貸物件でこの要件を満たすのはハードルが高いため、まずは民泊新法の届出制から検討するのが現実的でしょう。どちらが自分の物件に合うかは、早い段階で見極めておきたいポイントです。

④ 消防設備・建築基準法への適合

民泊として人を泊める以上、火災報知器や消火器、誘導灯などの消防設備の設置が求められます。建物の構造や面積によって必要な設備は変わり、消防署の事前相談が必要になることもあります。ここを軽視すると届出が通らないだけでなく、安全面でも大きなリスクになります。

消防設備は物件によって必要なものが大きく変わり、費用も数万円から数十万円と幅があります。賃貸物件の場合、設備を設置する際にオーナーの許可が必要になることも多いため、ここでも事前の合意が欠かせません。届出の前に「消防法令適合通知書」が必要になるケースもあるので、早めに消防署へ相談しておくと手続きがスムーズに進みます。

民泊の届出に必要な主な書類と流れ

「手続きが難しそう」と感じる方も多いですが、必要な書類を把握しておけば慌てずに進められます。民泊新法（住宅宿泊事業）の届出では、主に次のような書類が必要になります。なお、自治体によって追加の書類を求められることもあるため、最終的には窓口での確認が確実です。

書類	ポイント
届出書	民泊制度ポータルサイトからオンラインで作成・提出できます。
住宅の図面	間取りや設備の位置がわかる図面が必要です。
賃貸借契約書の写し	民泊利用を認める旨が確認できることが重要です。
転貸の承諾書	オーナーが民泊を承諾していることを示す書面です。
消防法令適合通知書	消防署への事前相談を経て発行されます。

書類がそろったら、民泊制度ポータルサイトまたは自治体の窓口で届出を行います。受理されると届出番号が発行され、晴れて営業をスタートできます。なお、運営開始後も、定期的な報告（宿泊実績の報告）や、住宅に標識を掲示する義務があります。届出をして終わりではなく、運営中もルールを守り続けることが大切です。

こうした書類の準備や行政とのやり取りは、はじめての方にとってハードルが高く感じられるものです。「自分でやりきれるか不安」という方は、最初から専門家のサポートを受けることで、ミスや手戻りを防ぎながらスムーズに開業できます。

特に賃貸物件の場合は、オーナーの承諾書や消防まわりの調整など、自分だけでは判断しづらい場面が出てきます。書類の不備で届出が差し戻されると、その分だけ開業が遅れ、家賃だけが出ていく状態になりかねません。最初の段階で道筋を整えておくことが、結果的にいちばんの近道になります。

「バレなければOK」はもう通用しません｜無断民泊の重いリスク

ここまで読んで「手続きが面倒だから、こっそりやってしまおうか」と感じた方こそ、この章をしっかり読んでください。オーナーに無断で行う民泊（無断転貸・無届け営業）は、想像以上に重いリスクを背負うことになります。

「最初の数か月で初期費用を回収できればいい」と短期目線で考える人ほど、無断で始めてしまいがちです。しかし、発覚して契約を解除されれば、回収どころか投資した家具・設備の費用がそのまま損失になります。リスクと得られる利益が見合っていないのです。

主なリスクは次のとおりです。

リスク	内容
契約解除	無断転貸は契約違反となり、賃貸借契約を解除され退去を求められる可能性があります。
損害賠償	トラブルや原状回復をめぐって、損害賠償を請求されるおそれがあります。
営業差止め	貸主や近隣から営業の差止めを求められ、運営の継続ができなくなることがあります。
罰則	無届け・無許可での営業は、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金の対象になり得ます。

「どうせバレないだろう」という考えは通用しません。実際には、近隣住民からの通報がきっかけで発覚するケースが非常に多いのです。見慣れない人がスーツケースを引いて頻繁に出入りしていれば、住民はすぐに気づきます。ゴミ出しのルール違反や夜間の物音も、通報の引き金になります。一度のトラブルで、それまで積み上げてきた信頼も収益もすべて失いかねません。

通報以外にも、宿泊予約サイトの掲載情報から所在地が特定されたり、自治体の調査で発覚したりすることもあります。最近は違法民泊への監視の目が年々厳しくなっており、「バレるのは時間の問題」と考えておくべきです。短期的に得をしようとして、長期的にすべてを失う——それが無断民泊のいちばん怖いところです。

失敗しない賃貸民泊の進め方｜手間を減らすコツ

最後に、賃貸物件で民泊を始めるまでの全体の流れを整理しておきましょう。順番に進めれば、はじめての方でも迷いません。

ポイントは、いきなり物件を契約しないことです。先に「このエリア・この物件で届出が通るか」を確認してから契約に進めば、ムダな出費を防げます。物件選びと可否確認はセットで進める、と覚えておきましょう。

1. 物件を選ぶ・確認する：用途地域、管理規約、届出の可否をチェック
2. オーナーの承諾を得る：転貸・民泊利用の許可を必ず書面で
3. 消防・行政に相談する：必要な設備と届出を確認
4. 届出を提出する：民泊制度ポータルや自治体窓口で手続き
5. 運営をスタート：清掃・ゲスト対応・近隣対応の体制づくり

こうして見ると、民泊は「始めるまで」も「始めてから」もやることが多い事業です。とくに会社員の方が副業として取り組む場合、深夜のゲスト対応、チェックイン・チェックアウトの調整、清掃の手配、近隣からの問い合わせ対応などを本業と両立させるのは、想像以上に大変です。

たとえば、海外からのゲストが深夜に「鍵が開かない」と連絡してきたり、急なキャンセルや予約変更が入ったりすることもあります。こうした対応を一つひとつ自分でこなしていると、本業が忙しい時期には負担が一気に重くなります。さらに、ゲストの満足度がそのままレビューや稼働率に直結するため、対応の質も求められます。「片手間でできる副業」と侮ると、思わぬところでつまずいてしまうのです。

そこで多くの方が選んでいるのが、物件探しや届出のサポート、そして日々の運営代行をプロに任せるという選択です。手続きの不安を解消しながら、本業に支障を出さずに民泊を続けられるのが大きなメリットです。「自分にもできそうか」「この物件で大丈夫か」を知るだけでも、一歩前に進めます。

賃貸民泊で失敗しないための3つのコツ

合法的に始められたとしても、収益が出なければ続けられません。ここでは、賃貸民泊で結果を出すために意識したい3つのコツを紹介します。

コツ1：立地選びを妥協しない

民泊の収益は、立地で大きく左右されます。観光スポットや駅、空港アクセスのよいエリアは、それだけで予約が入りやすくなります。家賃の安さだけで物件を選ぶと、結局ゲストが集まらず稼働率が伸びない、ということになりかねません。「この場所に泊まりたい理由があるか」という視点で選びましょう。

同じ街でも、駅からの距離や周辺の雰囲気で人気は大きく変わります。可能であれば、実際に足を運んで周辺環境を確認し、競合となる近くの民泊の価格や稼働状況もチェックしておくと、より精度の高い判断ができます。データと現地の感覚の両方を持って選ぶことが、長く稼げる物件選びのコツです。

コツ2：写真と価格設定にこだわる

予約サイトでは、まず写真で第一印象が決まります。明るく清潔感のある写真をそろえるだけで、クリック率や予約率は大きく変わります。また、価格は固定せず、繁忙期・閑散期や周辺の相場に合わせて調整するのが基本です。需要に合わせた柔軟な価格設定が、稼働率と単価のバランスを取るカギになります。

あわせて、ゲストからのレビューも大切に育てましょう。高評価のレビューが積み重なると検索結果で上位に表示されやすくなり、予約が予約を呼ぶ好循環が生まれます。丁寧な対応と清潔な空間づくりは、結局のところ収益に直結するのです。

コツ3：運営を「仕組み化」する

清掃、チェックイン、メッセージ対応、近隣対応——これらをその都度こなすのではなく、あらかじめ仕組みにしておくと運営がぐっとラクになります。多言語のハウスルールを用意する、信頼できる清掃業者と契約する、よくある問い合わせはテンプレートで返す、といった準備が効きます。仕組み化が難しいと感じたら、運営代行に任せてしまうのも賢い選択です。

賃貸民泊のよくある質問（Q&A）

最後に、賃貸物件での民泊についてよく寄せられる質問をまとめました。気になる点をチェックしてみてください。

まとめ｜賃貸でも、正しく始めれば民泊はできる

この記事のポイントを振り返ります。

• 賃貸物件でも、貸主の承諾＋行政への届出があれば民泊は合法的に始められる
• 始め方は「オーナーに許可」「民泊可物件を借りる」「サブリース活用」の3つ
• 用途地域・管理規約・180日ルール・消防設備の4点は契約前に必ず確認
• 無断民泊は契約解除・損害賠償・罰則のリスクがあり、絶対に避ける

賃貸物件での民泊は、ルールさえ守れば副業として十分に現実的な選択肢です。とはいえ、「自分の物件は対象になる？」「どこから手をつければいい？」と迷う場面はきっと出てきます。そんなときは、一人で抱え込まず、まずは気軽に相談してみてください。

最初に正しい知識を持って動き出せば、回り道や失敗をぐっと減らせます。物件の可否チェック、オーナー交渉の進め方、届出のサポート、運営代行まで、つまずきやすいポイントは経験豊富なプロに頼るのが安心です。あなたの状況に合わせて、できること・気をつけるべきことを一緒に整理します。最初の一歩を、安心して踏み出しましょう。