空き家を手放したいけど何から始めれば？方法・費用・注意点を徹底解説

空き家を手放したいけど何から始めれば？方法・費用・注意点を徹底解説

「実家を相続したけれど、もう使う予定がない。固定資産税も払い続けるのがつらい…」
「遠方の空き家を管理しに行くのも限界。とにかく早く手放したい」
そうお感じの方は、実はとても多くいらっしゃいます。しかし、いざ「手放そう」と思っても、方法が複数あってどれを選べばいいかわからない、あるいは手続きが複雑そうで一歩が踏み出せないという声も多く聞かれます。
この記事では、空き家を手放す5つの方法を状況別にわかりやすく整理し、それぞれのメリット・注意点、そして手続きの流れを行政書士の視点から解説します。読み終わった後には、「自分に合った方法」がきっと見えてくるはずです。

空き家を放置し続けるとどうなるか—まず知っておきたいリスク

「手放したい」と思いながらも、なかなか動けずにいる間にも、空き家のリスクは着実に積み重なっています。

固定資産税の負担増（最大6倍）

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、2023年12月施行の改正空家法により、管理が不十分な「管理不全空き家」と認定されると、この軽減措置が外れ、税負担が一気に跳ね上がる仕組みになりました。さらに行政から勧告を受けても改善しない場合は、最大50万円以下の過料、最終的には行政代執行による強制解体（費用は所有者負担）というケースも現実に起きています。

建物の急速な老朽化

人が住まない家は、換気がされないため湿気・カビが進みやすく、屋根や床の腐食、シロアリ被害なども加速します。放置期間が長くなるほど修繕・解体費用は膨らみ、売れる物件がどんどん売れにくい物件に変わっていきます。

近隣への影響と損害賠償リスク

老朽化した建物から瓦や外壁が落下して隣家や通行人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。また、不法投棄・不審者の侵入・放火といったトラブルも、管理されていない空き家では起きやすくなります。

「いつか動こう」と思っているうちに、状況は悪くなる一方です。早く動くほど選択肢は多く、費用も安く済みます。

空き家を手放す5つの方法｜状況別に選ぶポイント

方法① 不動産会社を通じて売却する（最も一般的な方法）

空き家を手放す方法として最も広く利用されているのが、不動産会社による「仲介売却」または「買取」です。

仲介売却とは、不動産会社に売却活動を依頼し、一般の買い手を探してもらう方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、買い手が見つかるまで時間がかかる（3〜6ヶ月以上）ことがあります。

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。仲介より価格は低くなる傾向がありますが、最短数週間で現金化でき、手続きも一本化されるため、「とにかく早く手放したい」という方に向いています。古い建物や立地が悪い物件でも、専門の買取業者であれば応じてもらえるケースが多くあります。

	仲介売却	買取
売却価格	市場価格に近い	市場価格の6〜8割程度
売却期間	3〜6ヶ月以上	最短数週間
向いているケース	少しでも高く売りたい	早く確実に手放したい

なお、相続した実家を売却する際は、「空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）」が使える可能性があります。一定の要件を満たす場合、売却益から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得税の負担を大きく減らせます。2024年1月以降は適用要件が拡大され、買主による解体・耐震改修後の売却も対象になりました（ただし相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円に）。税務面の確認は税理士に相談することをおすすめします。

方法② 空き家バンクを活用する（売れにくい物件に有効）

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の情報登録・マッチングサービスです。地方移住を希望する方やDIY好きの購入希望者とつながれるため、通常の不動産市場では売れにくい条件の物件でも、買い手が見つかる可能性があります。

• 費用：登録無料の自治体が多い（売却時の諸費用は別途）
• 国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」で全国の情報が検索できます
• 買い手が見つかるまでの期間は読めないため、急ぐ場合には向きません

方法③ 相続土地国庫帰属制度を利用する（土地のみの場合）

2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」は、相続で取得した土地の所有権を国に引き取ってもらえる制度です。管理に困る土地を手放したい方にとって、大きな選択肢のひとつとなっています。

ただし、この制度には重要な制約があります。建物がある土地は対象外です。つまり、空き家（建物）がある状態では利用できず、事前に解体して更地にする必要があります。また、以下のような土地も対象外となります。

• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 境界が明らかでない土地、所有権に争いがある土地
• 土壌汚染されている土地
• 崖地など管理に過分の費用・労力がかかる土地

申請できるのは相続または遺贈によって土地を取得した相続人のみで、売買で取得した土地は対象外です。審査には約半年から1年程度かかり、承認後は負担金（面積に応じた管理費相当額）を国に納付する必要があります。手続きは法務局への申請で行います。

空き家のある土地に国庫帰属制度を利用したい場合は、先に建物の解体が必要になるため、解体費用と国庫帰属の負担金をあわせてトータルで検討することが大切です。

方法④ 自治体・NPO法人・個人への寄付・無償譲渡

「売れなくても、とにかく所有権だけでも手放したい」という場合に検討できる方法が寄付・無償譲渡です。ただし、この方法にはいくつかの現実的なハードルがあります。

自治体への寄付は、公共施設・防災倉庫・コミュニティスペースなどとして利用できる見込みがある場合に限って受け入れられることがあります。原則として、自治体にとって利用目的がない物件は受け入れてもらえません。まずは物件所在地の自治体の担当窓口に相談してみましょう。

NPO法人・公益法人への寄付は、自治体より柔軟に対応してもらえるケースがあります。地域の古民家再生・コミュニティスペース運営などに取り組む法人を探してみる価値があります。なお、公益法人への寄付の場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税が非課税になる制度もありますが、税務署への申請手続きが必要です。

個人への無償譲渡も選択肢のひとつです。「0円物件」として活用できる無償譲渡のマッチングサービスも複数存在します。この場合も、所有権移転登記の費用や、物件の状態によっては修繕費用などを買主が負担することになるため、条件交渉が重要です。

方法⑤ 解体して更地にしてから売却・利用

建物の老朽化がひどく、このままでは売却も寄付もできないという場合は、建物を解体して更地にしてから売却・活用する方法があります。

更地にすることで買い手が見つかりやすくなるメリットがある一方、注意点もあります。前述の通り、更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる可能性があります（売却のめどが立っている場合は合理的な判断になります）。解体費用の目安は、木造一戸建てで100〜300万円程度が一般的です。自治体によっては解体費用の補助金制度を設けているところもあるため、事前に確認しましょう。

手放す前に必ず確認すべき3つのこと

① 相続登記は完了していますか？

空き家を売却・寄付・国庫帰属申請するには、まず不動産の名義が現在の所有者（あなた）になっていることが大前提です。親名義のままでは、どの方法も手続きができません。

2024年4月から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、最高10万円の過料が科せられる場合があります。まだ登記が済んでいない方は、司法書士に相談して早急に手続きを進めましょう。

② 相続人全員の同意は取れていますか？

空き家の名義が共有（兄弟姉妹など複数の相続人）になっている場合、売却・解体・寄付などどの方法をとるにも、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すると話が進まなくなるため、早めに相続人間で話し合いの場を設けることが大切です。

③ 税金の特例・補助金の期限を確認しましょう

前述の空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件のひとつです。この期限を過ぎると特例が使えなくなり、税負担が大きく変わります。「まだ時間がある」と思っていると、あっという間に期限が迫ってきます。売却を検討しているなら、早めに動くことが重要です。

行政書士にできること｜手続きを丸ごとサポートします

空き家を手放す際には、さまざまな書類作成・手続きが発生します。行政書士は、こうした手続きのサポートを専門としています。

• 相続手続き：遺産分割協議書の作成、相続関係説明図の作成
• 相続土地国庫帰属制度の申請：申請書類の作成・法務局への申請サポート
• 自治体・補助金申請：解体補助金の申請書類作成、空き家バンクへの登録サポート
• 各種契約書類の確認・整備：売買・寄付・無償譲渡に関する書類の確認

また、相続登記（司法書士）、税務（税理士）、売却（不動産会社）など他の専門家との連携が必要な場面でも、窓口としてつなぎ役を担うことができます。「何から始めればいいかわからない」という段階からでも、ぜひご相談ください。

まとめ：早く動くほど選択肢は広がります

空き家を手放す方法を改めて整理します。

方法	こんな方に向いている	主な注意点
①不動産売却（仲介・買取）	現金化したい。確実に手放したい	相続登記・名義確認が必要
②空き家バンク	売れにくい物件、地域貢献したい	期間が読めない
③相続土地国庫帰属制度	相続した土地のみ手放したい	建物がある場合は事前解体が必要
④寄付・無償譲渡	お金より早く手離れしたい	受け入れ先が見つからないこともある
⑤解体→更地売却	古すぎて売れない、取り壊したい	解体費用・固定資産税の変動に注意

どの方法をとるにしても、共通して言えることがひとつあります。「早く動くほど選択肢が多く、費用も少なく済む」ということです。時間が経てば経つほど、建物は傷み、税負担は増え、売れる可能性は下がっていきます。

「うちの空き家はどの方法が合っているんだろう？」と迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。状況をお聞きしたうえで、最適な方法をご提案します。初回相談は無料で承っております。