住宅宿泊事業法180日を使い切った後の収益化｜民泊×マンスリーの法律・収支・切り替え方を解説

そもそも「180日規制」とは何か——正確に理解する

住宅宿泊事業法（民泊新法・2018年6月施行）では、年間提供できる宿泊日数の上限を180日と定めています（法第2条第3項）。ここで言う「日数」とはゲストが実際に宿泊した泊数のことで、空室にしていた日や予約が入っていない日はカウントされません。

また、都市部では自治体の上乗せ条例によって180日より厳しい制限が設けられている場合があります。2026年現在、東京都内では墨田区（週末のみ）・豊島区（84日へ半減）など、大幅な制限を設けるエリアが増えています。自分の物件の所在エリアの条例を確認することが不可欠です。

「180日規制」が生む課題

• ハイシーズン（GW・夏・年末）に集中させても、年間の上限は変わらない——つまりすべての月を均等に稼働させることが最善ではない
• 180日使い切った後の残り185日、物件を遊ばせれば固定費（光熱費・保険・維持費）だけが積み上がる
• 条例で180日より厳しい制限が設けられているエリアでは、実質的な稼働日数がさらに少なくなる
• 年間稼働率の最大値が約49%（180÷365）に物理的に制限される

この課題を解決する最も有効な手段が「マンスリーマンション（短期賃貸）との組み合わせ」です。

民泊とマンスリーの法律上の違い——まずここを押さえる

民泊とマンスリーは、似ているようで法的に全く異なる区分です。正しく理解しないと法律違反になるリスクがあるため、慎重に整理しましょう。

比較軸	民泊（住宅宿泊事業法）	マンスリーマンション（短期賃貸）
法的根拠	住宅宿泊事業法（届出が必要）	民法・借地借家法（届出不要）
契約形態	宿泊契約（旅館と同じ）	賃貸借契約（定期借家が一般的）
滞在期間	1泊〜（数日〜2週間程度が多い）	1ヶ月以上（定期借家の場合）
180日規制	年間180日の上限あり	180日規制の対象外
消費税	宿泊サービスとして課税	賃貸住宅として非課税
宿泊者名簿	義務あり（法定帳簿）	不要（賃貸借契約のため）
1泊あたり単価	高い（1泊2万〜10万円以上）	低い（月額10〜20万円÷30日＝3,000〜7,000円/泊換算）

ハイブリッド運用の基本設計——月ごとの切り替え方法

民泊とマンスリーのハイブリッド運用は、「いつ民泊として稼ぎ、いつマンスリーに切り替えるか」の年間カレンダーを設計することから始まります。

年間カレンダーの組み方——基本パターン

このパターンでは、民泊（4・5・7・8・10・11・12・3月）＝8ヶ月、マンスリー（6・9・1・2月）＝4ヶ月という年間スケジュールになります。180日規制の上限内で民泊の稼働を最大化しつつ、需要が読みにくい閑散期はマンスリーで固定費を回収します。

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マンスリー入居者のターゲット——誰が借りてくれるのか

「マンスリーで借りてくれる人は本当にいるの？」——これが多くの方の疑問です。結論として、マンスリー需要は現在急速に拡大しています。以下の3つのペルソナが主な需要層です。

3つのペルソナに共通するのは「試してから決めたい」という心理です。一棟まるごと使える広さと、実際の生活環境を体感できる「住んでいる感覚」が、マンスリー利用の大きな動機になります。そして、このマンスリー利用者が「ここに住みたい」と感じてくれれば、物件の「住宅売却」という出口につながります。

ハイブリッド運用の収支シミュレーション

パターン①：民泊優先型（インバウンド旺盛なハイシーズン重視）

月	運用形態	想定収入	備考
3〜5月（桜・GW）	民泊（フル稼働）	月90〜120万円	1泊6〜8万円。180日枠を最優先で消費
6月（梅雨）	マンスリー	月15万円	稼働率が低い月は賃貸転換。民泊枠を温存
7〜8月（夏休み）	民泊（フル稼働）	月75〜90万円	欧米ファミリーの長期滞在需要
9月（閑散）	マンスリー	月15万円	夏の繁忙期後の調整月
10〜11月（紅葉）	民泊（高稼働）	月60〜80万円	秋の観光需要。残りの民泊枠を消化
12月（年末）	民泊（高稼働）	月70〜90万円	年末需要。欧米旅行者の年末年始
1〜2月（閑散）	マンスリー	月15万円×2	最閑散期。民泊枠を使わず固定費をカバー
年間合計（概算）		約680〜860万円	（支出年間約324万円）
年間粗利（概算）		約360〜540万円

パターン②：月内ハイブリッド型（民泊15日＋マンスリー15日）

収支項目	金額	根拠
【月間収入】
民泊収入（15日）	+ 60万円	1泊4万円 × 15日
マンスリー収入（15日）	+ 15万円	月額換算1万円/泊 × 15日
月間総収入	75万円
【月間支出】
清掃・リネン（内製化）	▲ 8万円	月4回 × 2万円
水道光熱費	▲ 5万円
OTA手数料	▲ 9万円	民泊収入の15%
保守管理費	▲ 5万円
月間総支出	▲ 27万円
【粗利】
月間粗利	48万円
年間粗利	576万円	48万円 × 12ヶ月

ハイブリッド運用で注意すべき法律・契約上のポイント

①定期借家契約を使うことが重要

マンスリー（短期賃貸）として貸し出す場合、通常の賃貸借契約（普通借家）ではなく「定期建物賃貸借契約（定期借家契約）」を使うことが重要です。普通借家の場合、入居者に更新権が認められるため、期間が終わっても退去してもらえないリスクがあります。定期借家は期間満了で確実に契約終了できるため、民泊との切り替えがスムーズになります。

②1ヶ月未満の短期賃貸には注意が必要

「マンスリー」と呼んでいても、1ヶ月未満の短期賃貸は住宅宿泊事業法上の「宿泊」とみなされるリスクがあります。原則として、マンスリー（賃貸借契約）は1ヶ月以上の契約を基本として設計することをお勧めします。

③管理規約の確認（マンションの場合）

マンションの場合、マンスリー賃貸も「民泊禁止」の管理規約に抵触する可能性があります。戸建て・古民家での運用の場合はこの問題が生じにくいため、ハイブリッド運用には一棟借り物件が適しています。

④住宅宿泊事業の「届出住宅」としての要件

住宅宿泊事業法の届出をした物件は、「住宅」として一定の居住機能を維持することが必要です。マンスリーとして貸し出す期間は「住宅としての利用」になるため、この要件を満たします。ただし、店舗・事務所としての利用は認められないため注意が必要です。

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旅館業許可があればハイブリッドは不要になる

ここまで「民泊新法の180日規制を乗り越えるためのハイブリッド運用」を解説してきましたが、実は旅館業許可（簡易宿所営業）を取得した物件はこの問題が根本的に解決します。

旅館業許可の取得には申請コスト（内製化すれば3〜10万円）と時間がかかりますが、取得後の収益ポテンシャルは民泊新法と比べて大幅に向上します。物件を選ぶ段階から「旅館業許可が取れる物件かどうか」を確認することが、長期的な収益最大化につながります。

それでも民泊新法で始める場合は、ハイブリッド運用によって実質的な稼働率を限りなく100%に近づけることが、収益を安定させる最善策です。

ハイブリッド運用を成功させる3つの実務ポイント

• 予約管理システム（PMS）を導入する：民泊（Airbnb等）とマンスリー（自社サイト・マンスリーマンション専門サイト）の予約を一元管理するシステムが不可欠。二重予約や空き期間のロスを防ぐ。「Airbnb」「Booking.com」に対応したチャンネルマネージャーを活用する
• マンスリー専用の集客チャネルを確保する：「マンスリーマンション.com」「ウィークリーマンション東京」「SUUMO（マンスリー検索）」などのマンスリー専門サイトへの掲載。または法人契約（企業の出張・研修用）のルートを開拓する。法人契約は安定した収入になりやすい
• 切り替えタイミングの精度を上げる：昨年・一昨年の稼働データを分析し、「この月は民泊が埋まりやすい」「この月はマンスリーに切り替えた方が収益が安定した」というパターンを蓄積する。データに基づいた年間カレンダー設計が、感覚に頼った運用より圧倒的に収益を改善する

まとめ——閑散期をチャンスに変える仕組みを今日から作る

「民泊の180日が終わったらどうしよう」という不安は、ハイブリッド運用の設計によって「180日以外もきちんと収入が入る仕組み」に変わります。重要なのは、開業後に考えるのではなく、物件取得の段階から「この物件でマンスリーの需要があるか」「定期借家契約でスムーズに切り替えられるか」を設計に組み込むことです。

「ハイブリッド運用の具体的な設計を相談したい」「自分の物件でマンスリー需要があるか確認したい」「旅館業許可とどちらが向いているか知りたい」——そんな方は、LINEからお気軽にご連絡ください。物件の状況に応じた最適な運用プランを一緒に考えます。