契約書なしの賃貸でも明け渡しできる？内容証明の書き方・送り方を徹底解説

「契約書もないし、友人だし…正式に退去をお願いしていいのかな」「何度言っても引っ越してくれない。もう内容証明を送るしかないのか？」

このページをご覧のあなたは、おそらくそんな悩みを抱えているのではないでしょうか。

賃貸物件の明け渡し問題は、書面による契約があるケースでも簡単ではありません。ましてや契約書なし・口頭だけの約束・友人関係・長期居住といった条件が重なると、「どこから手をつければいいかわからない」という状態になりがちです。

でも、安心してください。契約書がなくても、友人が相手でも、10年以上住んでいても、内容証明を使った正式な明け渡し要求は可能です。

この記事では、以下の内容をわかりやすく解説します。

• 契約書なし賃貸の法的位置づけと退去要求の根拠
• 内容証明郵便とは何か・どんな効果があるか
• 内容証明の書き方・実例テンプレート
• 送付後の展開とシナリオ別の対処法
• 弁護士・専門家への相談のタイミング

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まず現状を整理する――あなたのケースはどこに当たるか

契約書がなくても賃貸借契約は成立している

「契約書がないから法的に無効では？」と心配される方は多いのですが、これは誤解です。日本の民法では、契約は当事者間の意思の合致によって成立するとされており、書面がなくても口頭だけで賃貸借契約は有効に成立します。

つまり、「部屋を貸す・借りる」という合意があり、実際に家賃のやり取りや居住の実態があれば、それは立派な賃貸借契約です。書面がないことで証明が難しくなる場合はありますが、「契約が存在しない」わけではありません。

家賃の振込履歴・通帳記録・メッセージのやり取りなど、契約の実態を示す証拠があれば、口頭契約であっても十分に法的手続きを進めることができます。

10年以上・更新なしの場合は「期間の定めのない賃貸借契約」として扱われる

契約書がなく、期間の定めも更新もないまま長期にわたって居住が続いている場合、法律上は「期間の定めのない賃貸借契約」として扱われます。

この場合、借地借家法第27条に基づき、貸主（または管理者）から解約の申し入れを行った日から6ヶ月が経過した時点で、賃貸借契約は終了します。ただし、後述する「正当事由」が必要になる点は注意が必要です。

「長く住んでいると居座れる権利ができるのでは？」と思われる方もいますが、居住期間の長さ自体は退去要求を不可能にするものではありません。正当な理由と適切な手続きを踏めば、長期居住者に対しても明け渡しを求めることは可能です。

家主が海外在住の場合――管理者・代理人の役割

家主本人が海外に在住している場合、日本国内での手続きは委任を受けた管理者・代理人が行うことになります。内容証明の送付や法的手続きを代理で進める場合は、家主からの委任状を整備しておくことが重要です。

委任状は書面であれば法的な形式に厳密な規定はありませんが、以下の内容を明記しておくと安心です。

• 委任者（家主）の氏名・住所・署名
• 受任者（管理者・代理人）の氏名・住所
• 委任する権限の範囲（内容証明送付・交渉・法的手続き等）
• 委任日・有効期限（任意）

家主が海外にいても、メールやビデオ通話で内容を確認し、スキャンした署名付き書面を活用することで委任状は作成できます。専門家（行政書士・弁護士）に依頼する際には必ず準備しておきましょう。

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「同意しているのに出ていかない」は法的にどう捉えるか

口頭での退去同意の問題点

「転居することには同意している」と言いながら、実際には引っ越さない——こうした状況は、賃貸トラブルの中でも特に頭を悩ませるケースです。

口頭で退去の意思を示したとしても、明確な退去期日が合意されていない場合は法的な効力が曖昧になります。「いつかは引っ越す」という返事は、法的には「退去した」とも「退去を拒否した」とも判断できない状態です。

友人・知人関係の場合、この曖昧さが「のらりくらり」を生む温床になりがちです。だからこそ、書面によって期日を明示した正式な意思表示を行うことが、状況を前進させる重要な一手になります。

立ち退き要求に必要な「正当事由」とは

借地借家法第28条では、貸主が賃貸借契約の解約申し入れをする場合、「正当事由」が必要と定めています。正当事由とは、簡単に言えば「貸主側に明け渡しを求める合理的な理由があるか」ということです。

正当事由として認められやすい主な事由は以下の通りです。

正当事由の種類	具体例
建物の老朽化・取り壊し	メンテナンスが必要な状態、修繕・建替えの必要性
貸主自身が使用する必要	帰国後の自己居住、親族の居住
売却・処分の必要	物件の売却計画がある場合
経済的事情	維持管理コストの増大、経済的必要性

今回のケースでは、「建物のメンテナンスが必要」「売却を検討している」「海外在住が長期化している」といった事情が正当事由として機能し得ます。これらを内容証明の中に具体的に記載することで、要求の正当性を明確に示すことができます。

立退料は必要か

正当事由が弱いと判断される場合、「立退料」の支払いによってそれを補完するという考え方があります。ただし、正当事由が十分に認められるケースであれば、必ずしも立退料が必要なわけではありません。

今回のような状況では、まずは立退料の提示なしに内容証明による通知を行い、相手の反応を見てから交渉の余地を判断するのが現実的なアプローチです。いきなり立退料の話を持ち出すと、交渉が複雑化する可能性もあります。

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内容証明郵便とは何か――基礎から押さえる

内容証明郵便の定義と目的

内容証明郵便とは、「いつ・誰が・誰に・どんな内容の文書を送ったか」を郵便局（日本郵便）が公的に証明してくれる郵便サービスです。

内容証明郵便には、それ自体に法的強制力があるわけではありません。つまり、内容証明を送ったからといって、相手が必ず退去しなければならないわけではない、ということです。

では何が大切かというと、「この日付に、この内容を、確かに相手に伝えた」という証拠が残る点です。後に調停や裁判になった場合、「言った・言わない」の水掛け論を防ぎ、あなたの側の主張を裏付ける重要な証拠になります。

内容証明が有効な場面

内容証明が特に効果を発揮するのは次のような場面です。

• 退去の意思表示・催告の証拠を残したい
• 時効の中断（更新）や期間の起算日を明確にしたい
• 「正式に動き出した」という強いメッセージを相手に伝えたい
• 後の法的手続き（調停・訴訟）に備えた証拠を積み上げたい

友人・知人関係の「のらりくらり」に内容証明が特に有効な理由

友人・知人関係での賃貸トラブルは、当事者間のやり取りが口頭やLINEなどに留まりがちで、相手も「少し強く言えば何とかなる」と軽く見ている場合があります。

そこに内容証明という公的な書面が届くことで、状況の深刻さを相手が実感します。「本気で法的手段を検討している」という意思が明確に伝わり、曖昧な対応を続けることへの心理的プレッシャーになります。

多くのケースでは、内容証明を受け取った段階で相手が真剣に転居を検討し始めることが少なくありません。友人関係だからこそ、こうした「公式の一手」が関係をリセットする転換点になることがあります。

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内容証明の書き方――実例テンプレート付き

書式のルール

内容証明郵便には、日本郵便が定めた書式ルールがあります。手書きでも印刷でも構いませんが、以下のルールを守る必要があります。

項目	ルール
1行の文字数	20字以内
1枚の行数	26行以内
用紙サイズ	A4またはB5
文字種	日本語（ひらがな・漢字・カタカナ・数字・アルファベット）
部数	同じ内容のものを3通（相手方・差出人・郵便局保管用）

なお、訂正する場合は二重線と訂正印が必要です。印鑑がない場合の記名・押印については郵便局に確認してください。

また、「配達証明」を付けることを強くおすすめします。配達証明とは、郵便物が相手に配達された日付を証明するサービスです。内容証明と組み合わせることで、「いつ・どんな内容を・相手が受け取った」という完全な証拠になります。

記載すべき項目チェックリスト

• 差出人（家主または管理者・代理人）の氏名・住所
• 受取人（借主）の氏名・住所
• 賃貸借契約の成立経緯（いつから・口頭での合意による旨）
• 退去を求める具体的な理由（正当事由）
• これまでの口頭での退去合意の経緯
• 退去期限の明示（通知日から〇ヶ月以内など）
• 期限内に退去しない場合の対応（法的手続きへの移行）
• 問い合わせ先・連絡方法

文例テンプレート（契約書なし・長期居住・口頭同意済みのケース向け）

※上記はあくまでサンプルです。実際の状況に合わせて内容を変更してください。送付前に専門家への確認を強くおすすめします。

代理人・管理者として送る場合の追記事項

管理者として内容証明を送る場合は、差出人欄に「家主氏名の管理受任者として○○」と明記し、必要に応じて委任状を別添することをご検討ください。委任状を添付することで、受け取った相手が「本当に家主の意思か？」という疑問を持ちにくくなります。

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内容証明の送り方――手続きの流れ

必要なもの・準備するもの

• 同じ内容の文書を3通（相手用・自分用・郵便局保管用）
• 差出人の印鑑（訂正用）
• 本人確認書類（郵便局の窓口によって要求される場合あり）
• 委任状（代理人として送る場合）

郵便局での手続きの流れ

1. 同一内容の文書3通を準備し、郵便局の窓口へ持参
2. 「内容証明郵便で送りたい」と申し出る
3. 郵便局員が3通の内容が同一であることを確認・照合
4. 「配達証明」も合わせて申し込む（強く推奨）
5. 料金を支払い、差出人控えを受け取って完了

なお、日本郵便の「e内容証明（電子内容証明）」サービスを利用すれば、インターネットからWordファイルをアップロードするだけで手続きが完結します。書式のチェックも自動で行われるため、書式ミスの心配が少なく便利です。

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内容証明を送った後のシナリオ別対応

内容証明を送った後、相手の反応はいくつかのパターンに分かれます。それぞれの状況別に、次のステップを整理しておきましょう。

【パターンA】相手が期限内に退去した場合

最も理想的な結果です。退去が完了したら、以下の点を確認しましょう。

• 鍵の返却を受け、書面で確認する
• 原状回復の状態を写真付きで記録する
• 退去完了の確認書（合意書）を作成・取り交わす
• 敷金等がある場合は精算手続きを行う

【パターンB】相手が無視・反応しない場合

内容証明を無視された場合でも、焦らず次の法的手段へ進みましょう。

まず検討したいのが民事調停です。調停は裁判所で行われる話し合いの手続きで、裁判に比べて費用・時間・精神的な負担が格段に少ない点が特徴です。申し立て費用は数千円程度で、弁護士なしでも申し立てが可能です。

調停が不成立の場合は、次のステップとして建物明け渡し請求訴訟に進むことになります。

【パターンC】相手が「出ない」と明言・抵抗する場合

明確に退去を拒否された場合は、早期に弁護士への相談をおすすめします。訴訟になった場合の流れは以下の通りです。

1. 弁護士に依頼・訴状の作成
2. 裁判所への提訴（建物明け渡し請求訴訟）
3. 裁判期日・審理（通常3〜6ヶ月程度）
4. 判決・和解
5. 強制執行（退去しない場合）

弁護士費用の目安は着手金10〜20万円程度、成功報酬が別途かかるケースが多いですが、法テラスの審査を通過すれば費用の立替制度も利用できます。

友人・知人関係への配慮と法的手続きのバランス

友人・知人が相手の場合、「関係を壊したくない」という気持ちから、法的手続きへの踏み出しを躊躇されることもあるかと思います。しかし、いつまでも曖昧な状態を続けることは、かえってお互いのためになりません。

内容証明→調停→訴訟という段階的なアプローチを踏むことで、「できる限り穏やかに、しかし毅然と進める」という姿勢を示せます。友人だからこそ、なし崩しにせず正式な手続きで区切りをつけることが、最終的には双方にとってプラスになることが多いものです。

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よくある疑問Q&A

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弁護士・専門家に相談すべきタイミングと費用感

自分でできる範囲と専門家が必要な範囲

内容証明の作成・送付自体は、書式さえ守れば自分で行うことが可能です。ただし、以下のような状況では早めに専門家への相談をおすすめします。

• 相手が退去を明確に拒否している
• 口頭でのやり取りの証拠が少なく、契約の存在を争われるリスクがある
• 家主が海外在住で意思確認が難しい
• 立退料交渉が必要になりそう
• 調停・訴訟への移行が視野に入ってきた

費用の目安

手続き	費用目安
内容証明の郵便料金	1,500〜2,000円程度（配達証明含む）
内容証明作成（行政書士）	3〜5万円程度
内容証明作成（弁護士）	5〜10万円程度
民事調停申し立て	数千円（弁護士に依頼する場合は別途）
明け渡し訴訟（弁護士費用）	着手金10〜20万円＋成功報酬

費用を抑えたい場合は、法テラス（日本司法支援センター）の無料法律相談や、市区町村の弁護士無料相談窓口も活用できます。まずは気軽に相談してみることをおすすめします。

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まとめ――内容証明は「関係をリセットする正式な一手」

今回のような「契約書なし・口頭合意・友人関係・長期居住」というケースは、当事者にとって非常に悩ましい問題です。しかし、整理してみれば、法的な手段はしっかり存在しています。

ポイントをおさらいしましょう。

• 口頭契約でも賃貸借契約は有効に成立している
• 長期居住でも正当事由があれば退去要求は可能
• 内容証明は「意思表示の証拠」として機能する強力な手段
• まず内容証明→調停→訴訟と段階的に進めるのが基本
• 海外在住の家主の委任状整備が重要

友人だからこそ、いつまでも曖昧な状態にしておくことが双方を消耗させます。内容証明という正式な形で意思表示することは、「この問題に真剣に向き合っている」という誠実さの表れでもあります。

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※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律アドバイスを提供するものではありません。具体的な手続きについては、弁護士・行政書士等の専門家にご相談ください。